上週向大家介紹了麥當勞創業至今的一些故事，除了麥當勞一直注重的標準化作業流程外，可以支持他們存活這麼久的原因就是採用類似房地產公司的經營模式，最後一週再來幫大家複習一下麥當勞的成功因素，來看看到底是什麼原因，讓麥當勞至今仍然屹立不搖吧！
「房地產公司」
營收組成
麥當勞的餐廳有兩種形式，分別是直營店及特許經營店(加盟店)。
麥當勞的直營店，賺的是商品的差價，也就是說，直營店就和開一個普通餐廳一樣，麥當勞製作漢堡、薯條賣給顧客，然後賺取中間的利潤，這個模式很好理解，但相對的能賺取的利潤就有限。
那麼加盟店呢?
加盟店賺的是三個部分的錢：
第一部分是「保證金」 ，如果想加盟就得先給麥當勞一筆保證金，通常這筆錢不會太高。
第二個部分是「授權費」 ，授權費通常是年度銷售額的某個百分比，百分比會因為地區不同而不同，平均在4.5%左右，也就是說，加盟店每年要把銷售額的4.5%交給麥當勞作為授權費。
第三個則是加盟店為麥當勞貢獻最多的—「租金」 。麥當勞會先為加盟店選好地址，然後做好前期的各種準備工作，如果有人想要加盟的話，就必須向麥當勞租他們所選好的店面，當然，麥當勞一定會用成本再高一些的價錢出租給加盟店，所以麥當勞便可以從中賺取價差。
所以，麥當勞整體的收入結構可以分為兩部分：
1. 直營店：主要賺取漢堡、薯條、可樂的差價
2. 加盟店：主要收取租金和授權費用，還有一小部分的保證金
加盟店的佔比
| 麥當勞(2016年) | 單位:百萬美元 | |
| 佔比 | ||
| 直營店數量 | 5,669 | 15.30% |
| 加盟店數量 | 31,320 | 84.70% |
| 總店數 | 36,989 | 100% |
| 直營店收入 | 15,295 | 62.10% |
| 加盟店收入 | 9,327 | 37.90% |
| 總收入 | 24,622 | 100% |
| 來自加盟店收入的組成部分 | 9,327 | 100% |
| 租金 | 6,108 | 65.50% |
| 授權費 | 3,130 | 33.60% |
| 保證金 | 89 | 1% |
| 直營店營業利潤(稅前) | 2,569 | 25.40% |
| 加盟店營業利潤(稅前) | 7,609 | 74.60% |
| 總營業利潤(稅前) | 10,205 | 100% |
上方這張表來自於麥當勞2016年的財報，從收入的角度來看，我們可以看到，在2016年麥當勞的全年收入裡，有超過60%是來自於直營店，不到40%來自於加盟店。
但是！如果從(稅前)利潤來看的話，來自直營店的比例只有25%左右，而加盟店卻佔了75%！加盟店雖然只佔收入不到40%，可是淨利卻佔了75%，大大超越了直營店，這是一件非常有趣的事情。再看看加盟店的收入組成，相信大家就可以理解為什麼麥當勞會被稱作不動產公司了。
租金與品牌價值
雖然麥當勞被稱作是「房地產公司」，但不知道大家有沒有想過，為什麼這樣就可以成功呢?麥當勞之所以可以賺取出金的差價，也是得先歸功於它的品牌好、可以帶動周邊的效益甚至是地價，而且麥當勞的選址眼光也要非常精準，通常選擇一些鬧區，地價升值可能性大的地區，等地價真的上升再趁機轉租給加盟商。
從利潤來源看，麥當勞的利潤有很大一部分確實來自於租金，麥當勞透過自己的品牌效應、選址的眼光、談判能力，找到具有潛力的土地，並且一次簽下幾十年的長約，再透過麥當勞標準化的運作模式，將土地轉手租出去，可以說是很厲害的地產商。
但是從另一個角度來看，如果麥當勞沒有認真經營自己的產品，沒有維持自己良好的品牌形象，不能透過本身的品牌來帶動周邊地區人氣的提升和地價的升值，那麼也就不會有人願意和它合作。因此，唯有將自己的產品做到最好，創造自己的品牌價值，麥當勞的整套商業模式才能順利地運轉，加盟商們才會心甘情願地和麥當勞合作。
儘管目前的麥當勞表現得還算不錯，不過相信未來的麥當勞仍會面臨更多的挑戰，包括消費者對於飲食習慣的改變等等，他們過去的競爭優勢還會繼續存在嗎?這是值得我們繼續觀察的。
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